Текст питання:
У 2007 році взяв іпотечний валютний кредит. Є заборгованість. Від банку отримав лист щастя. Повідомляє про те, що відповідно до договору іпотеки банк має намір укласти договір купівлі-продажу моєї квартири на біржі. Після укладення кредитного та іпотечного договорів у мене народилася донька. На цей час у квартирі крім мене зареєстровані дружина із донькою. Погасити заборгованість не маю чим. Як не допустити продажу квартири банком?
Відповідь:
Вам слід повідомити банк про реєстрацію місця проживання у квартирі, яка є предметом іпотеки, малолітньої дитини. У такому разі банк не зможе продати квартиру без дозволу органу опіки і піклування. Навіть якщо в договорі іпотеки є пункти про заборону реєстрації місця проживання інших осіб у квартирі, яка є предметом іпотеки, без згоди банку, така умова є незаконною. У разі, якщо у вас чи вашої дружини нема іншого житла, орган опіки і піклування не матиме підстав надати дозвіл на відчуження квартири.
Пропоную вашій увазі зразок такого звернення до банку:
До ПАТ КБ «Х-БАНК»
Мені належить квартира № 12 у будинку № 25 на 3-й вулиці Будівельників у м. Nську.
Права власника квартири визначені ст. 383 Цивільного кодексу України та ст. 150 Житлового кодексу України, які передбачають право власника використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів сім'ї.
Як видно із частин 1-3 статті 156 ЖК України та ст. 405 ЦК України право члена сім'ї власника житла, який не є його співвласником, на користування житлом обумовлено наявністю сімейних відносин із власником і спільним із ним проживанням.
Повідомляю, що разом зі мною у вказаній квартирі проживають моя дружина Лукашенко Надія Василівна і донька Лукашенко Василіса Євгеніївна, 01.01.2013 р.н.
У вказаній квартирі зареєстроване моє місце проживання, а також дружини і доньки.
Відповідно до ст. 29 ЦК України місцем проживання фізичної особи є житло, в якому вона проживає постійно або тимчасово. Місцем проживання фізичної особи, яка не досягла десяти років, є місце проживання її батьків або одного з них, з ким вона проживає.
Згідно до ч. 2 ст. 18 Закону України «Про охорону дитинства» діти - члени сім'ї наймача або власника жилого приміщення мають право користуватися займаним приміщенням нарівні з власником або наймачем.
Я, моя дружина і донька не маємо іншого житла, аніж квартира № 12 у будинку № 25 на 3-й вулиці Будівельників у м. Nську.
Відповідно до частин 2 і 4 статті 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» неприпустиме зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо жилих приміщень. Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей відповідно до закону. Для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону. Посадові особи органів опіки та піклування несуть персональну відповідальність за захист прав та інтересів дітей при наданні дозволу на вчинення правочинів щодо нерухомого майна, яке належить дітям.
Згідно ч. 1 ст. 1 цього Закону дитиною є особа віком до 18 років (повноліття), якщо згідно з законом, застосовуваним до неї, вона не набуває прав повнолітньої раніше.
Відповідно до ч. 1 ст. 3 Конвенції про права дитини, схваленої резолюцією 44-ї сесії Генеральної Асамблеї ООН 44/25 від 20.11.1989 р. і ратифікованої Постановою Верховної Ради № 789-ХІІ від 27.02.1991 р.,в усіх діях щодо дітей, незалежно від того, здійснюються вони державними чи приватними установами, що займаються питаннями соціального забезпечення, судами, адміністративними чи законодавчими органами, першочергова увага приділяється якнайкращому забезпеченню інтересів дитини.
Згідно до ч. 7 ст. 7 Сімейного кодексу України дитина має бути забезпечена можливістю здійснення її прав, установлених Конституцією України, Конвенцією про права дитини, іншими міжнародними договорами України, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України.
Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Згідно з частинами 1 і 2 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Згідно зі ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. Якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою.
Статтею 224 ЦК України встановлено, що правочин, вчинений без дозволу органу опіки та піклування, є нікчемним.
У зв'язку із викладеним вище повідомляю про незаконність укладення договору купівлі-продажу квартири № 12 у будинку № 25 на 3-й вулиці Будівельників у м. Nську без дозволу органу опіки та піклування.
Додатки: копія свідоцтва про народження доньки, копія довідки форми № 3.