Текст питання:
Мій знайомий взяв кредит у банку під заставу квартири. Кредит не погашено. Він запропонував мені купити цю квартиру. Ціна мене влаштовує. За нашою домовленістю я маю сплатити банку заборгованість за кредитом, решту - продавцю. Ми звернулися до банку щодо надання дозволу на вчинення договору купівлі-продажу. У банку сказали, що вони згодні і запропонували нам такий механізм: я сплачую банку заборгованість за кредитом, потім банк припиняє іпотеку, а вже потім ми можемо укласти договір купівлі-продажу. Але у цьому банку, який видавав кредит, введено тимчасову адміністрацію. Я не довіряю цій схемі і не хочу зв'язуватись із банком, який буде ліквідований. Сплачу гроші банку, а потім ще довго буду ходити, просити зняти іпотеку... Як можна зменшити ризики?
Відповідь:
Дійсно, ризики у відносинах із банком, у якому введено тимчасову адміністрацію, високі. Покупець потребує захисту на той випадок, якщо банк по тій або іншій причині не зніме заборону на відчуження квартири. Ці ризики можна зменшити, якщо забезпечити сплату коштів банку. Наприклад, шляхом внесення на депозит нотаріуса коштів, що відповідає сумі заборгованості за кредитним договором,. Банк зможе отримати ці гроші, лише якщо припинить заборону на відчуження квартири. Це покладає на вас додаткові витрати (як правило, вартість такої послуги нотаріуса коштує один відсоток від задепонованої суми - уточнюйте у нотаріусів), та й не кожен нотаріус надає таку послугу. Але це додасть гарантії на безперешкодне вчинення договору купівлі-продажу. Пропоную вам разом із власником квартири звернутись до уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на здійснення тимчасової адміністрації в банку із пропозицією укласти трьохсторонній договір купівлі-продажу квартири. Як зразок, можу запропонувати текст такого звернення. Для обговорення усіх деталей вчинення договору купівлі-продажу звертайтеся за консультацією. Радий буду допомогти.
Уповноваженій особі Фонду гарантування
вкладів фізичних осіб на здійснення
тимчасової адміністрації в АТ «N Банк»
Петренка Петра Петровича
адреса: м. Київ, вул. ХХХ
Сидоренка Степана Семеновича
адреса: м. Київ, вул. ХХХ
ЗАЯВА
Між АТ «N Банк» і Петренком П.П. укладено Кредитний договір та Договір іпотеки.
Предметом іпотеки є належна Петренку квартира.
Повідомляємо про бажання укласти договір купівлі-продажу цієї квартири.
У зв'язку із цим звертаємось із пропозицією укласти трьохсторонній договір купівлі-продажу вказаної квартири між продавцем Петренком, покупцем Сидоренком та іпотекодержателем АТ «N Банк».
Укладення цього договору купівлі-продажу дозволить Петренку погасити заборгованість за Кредитним договором.
Укладення такого договору купівлі-продажу відповідає повноваженням, встановленим законом для уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на здійснення тимчасової адміністрації в банку.
Так, відповідно до статті 4 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» основним завданням Фонду гарантування вкладів фізичних осіб є забезпечення функціонування системи гарантування вкладів фізичних осіб та виведення неплатоспроможних банків з ринку. На виконання свого основного завдання Фонд у порядку, передбаченому цим Законом, здійснює, зокрема, процедуру виведення неплатоспроможних банків з ринку, у тому числі шляхом здійснення тимчасової адміністрації та ліквідації банків, організовує відчуження всіх або частини активів (п. 8 ч. 2 ст. 4 Закону).
Згідно ч. 6 ст. 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» Фонд вживає передбачені законодавством заходи щодо стягнення простроченої заборгованості позичальників та інших боржників банку.
Відповідно до пункту 1.17 глави 1 розділу III Положення про виведення неплатоспроможного банку з ринку, затвердженого Рішенням виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 5 липня 2012 р. № 2 і зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 14 вересня 2012 р. за № 1581/21893, протягом здійснення тимчасової адміністрації уповноважена особа Фонду на тимчасову адміністрацію вживає заходів щодо стягнення простроченої заборгованості позичальників та інших боржників банку.
Згідно пункту 4.12 глави 4 розділу II Положення про виведення неплатоспроможного банку з ринку при виконанні своїх обов'язків уповноважена особа Фонду на тимчасову адміністрацію має право:
вчиняти будь-які дії та приймати рішення, що належали до повноважень органів управління і органів контролю банку;
укладати від імені банку будь-які договори (вчиняти правочини), необхідні для забезпечення операційної діяльності банку, здійснення ним банківських та інших господарських операцій, з урахуванням вимог, встановлених Законом.
Отже, звертаємося із пропозицією щодо укладення вказаного трьохстороннього договору купівлі-продажу квартири. За умовами цього договору Сидоренко сплатить АТ «N Банк» частину вартості квартири, що відповідає розміру заборгованості Петренка за Кредитним договором. Зобов'язаннями АТ «N Банк» у цьому договорі купівлі-продажу має бути припинення обтяження речових прав на нерухоме майно, оскільки без цього відчуження квартири неможливо.
Заборон уповноваженій особі Фонду на здійснення тимчасової адміністрації в банку на припинення обтяження речових прав на квартиру, яка є предметом іпотеки, пунктом 1.15 глави 1 розділу III вказаного Положення не встановлено.
Навпаки, отримання коштів за вказаним договором купівлі-продажу квартири сприятиме задоволенню із цих коштів вимог вкладників та інших кредиторів АТ «N Банк».
Підтвердженням виконанням зобов'язань Сидоренка щодо сплати банку суми заборгованості Петренка за Кредитним договором може бути депонування грошових сум у депозиті нотаріуса.
Так, згідно п. 1.1 глави 21 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України 22 лютого 2012 р. № 296/5 2 і зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22 лютого 2012 р. за № 282/20595, державні та приватні нотаріуси у випадках, передбачених законодавством України, приймають у депозит грошові суми. Сторони правочину можуть домовитись про депонування грошових сум у депозиті нотаріуса з метою виконання зобов'язань та наступного їх безготівкового перерахування нотаріусом особі, на ім'я якої вони були внесені безготівковим шляхом, у зв'язку з настанням певної події, що обумовлена договором. У разі настання певної події, що обумовлена договором, нотаріус в день звернення або не пізніше наступного робочого дня передає безготівковим шляхом гроші особі, на ім'я якої вони були задепоновані, за її заявою, в якій мають бути зазначені реквізити для перерахування.
У зв'язку із цим просимо розглянути можливість укладення вказаного трьохстороннього договору купівлі-продажу квартири. У разі Вашої згоди на укладення цього договору, можемо запропонувати його попередній текст для погодження.
_____________ П.П.Петренко
_____________ С.С.Сидоренко